분양권 전매 실속있는 선택!

누이 좋고 매부 좋은 분양권 전매 ㅣ IMF 한파를 탈출하기 위한 정부의 특단 조치 중 하나가 바로 '분양권 전매'랍니다. 분양권 전매란 청약통장에 가입자가 분양받은 아파트의 입주권을 다른 사람에게 파는 것을 의미하죠.

 

과거라면 딱지 거래라며 투기 단속에 나설 것을 정부가 팔 걷어 부치고 나서서 하라고(?) 조장하고 있는 것이랍니다. 과거에는 죄악이었지만 지금은 선이 된 것이죠.

 

 

분양권 전매는 파는 사람이나 사는 사람 그리고 건설회사 모두에게 유리한 제도랍니다. 막상 분양은 받고 계약감은 냈지만 자금여력이 없는 이들은 건설회사에 위약금(분양대금의 10%)을 내지 않고도 다른 사람에게 팔 수 있죠.

 

건설회사도 중도금을 더 이상 낼 수 없는 사람보다 돈을 낼 수 있는 사람이 좋겠죠. 사는 사람도 청약통장 없이 자신이 원하는 지역과 층수의 아파트를 살 수 있답니다. 누이 좋고 매부 좋은 격이죠!

 

분양권 전매는 구입자금이 준비된 사람의 입장에서는 빨리 입주할 수 있는 장점이 있답니다. 또한 분양권을 산 사람에게는 재당첨 제한 규정이 적용되지 않아 향후 청약통장을 사용할 수도 있죠.

 

만일 안정적으로 분양권을 매입하고 싶은 이들은 입주를 6개월 남짓 앞둔 아파트의 분양권 전매를 하는게 좋답니다. 입지와 주변환경도 어느 정도 확정됐고 또 공사 하자 여부도 확인된 만큼 리스크를 줄일 수 있기 때문이죠.

 

그러나 2년 동안 구입자금의 금리를 생각해보면 그리 밑지는 것은 아니랍니다.

 

분양권 전매 대상은 국민주택과 민영주택의 구분없이 모든 아파트의 조합아파트와 재개발/재건축 아파트 등이랍니다. 단, 소유권이 사업주체에 있는 임대주택과 재개발 조합지분 아파트는 예외랍니다. 이들 아파트는 잔금을 내고 나서 파는 사람의 명의로 등기를 한 후 소유권을 이전해야 한답니다.

 

첫째, 시세차익을 따져봐야 한다. 인근 아파트들의 시세를 확인할 필요가 있답니다. 막연히 분양가보다 싸다는 이유만으로 분양권 전매를 했다가 거꾸로 기회비용이 늘어날 수도 있기 때문이죠.

 

입주 시점까지 통상 2년 6개월 정도의 기간이 소요된답니다. 중도금/잔금 등의 금리 즉, 기회비용을 계산해야 하죠.

 

적정 시세를 비교할 수 있는 판단 기준은 주변 아파트 급매물의 시세랍니다. 만일 급매물보다 비싸다면 분양권 전매의 매력은 떨어진다고 생각하면 된답니다.

 

아파트 당첨과 동시에 분양권 전매를 할 수 있으므로 좋은 아파트는 당연히 프리미엄이 붙어 거래된답니다. 하지만 매물 중에는 소위 '떴다방' 등 투기적 중개업소가 가지고 있는 물건이 있을 수 있고 또 투기거래 조장을 위해 프리미엄을 터무니 없이 붙일 수도 있답니다.

 

프리미엄이 몇 천만 원씩 한다는 아파트가 시간이 지남에 따라 프리미엄이 거의 없어지는 경우도 허다하죠. 따라서 프리미엄의 적정성 여부를 꼼꼼히 따져봐야 한답니다.

 

특히, 사업승인이 나기전까지의 조합아파트 분양권 전매는 무자격자가 받은 소위 물딱지일 수도 있어 철저한 확인 작업을 해야 한답니다.

 

가급적 총세대수가 800가구 특히 수도권은 1,000가구 이상이어야 한답니다. 수도권 지역은 인근 지역의 편의시설이 미진한 곳이 많죠. 단지가 큰 곳의 분양권 전매를 해야 향후 편의시설 등 주거환경이 좋아진답니다.

 

넷째, 가장 주의해야 할 점으로 '중도금 연체 여부'를 확인해야 한답니다. 중도금이 연체되면 건설업체는 '계약서 명의변경'을 해주지 않으므로 건설회사에 반드시 문의해야 한답니다. 만일 확인없이 계약했다가 자칫하면 계약금을 떼일 수도 있답니다.

 

계약금, 중도금을 은행에 납부했는지도 확인해야 한답니다. 분양권 전매를 하는 사람이 금융기관으로부터 중도금이 가압류되어 있는 경우가 있답니다. 이런 분양권 전매를 할 경우 절차가 복잡해질 수도 있으므로 건설회사에 중도금 가얍류 여부를 확인해야 하죠.

 

또 분양권 전매를 하는 사람이 계약금과 중도금을 은행에 납부하지 않은 상태에서 계약 후 분양업체가 부도나면 주택공제조합으로부터 보증을 받을 수 없답니다. 납부내역과 영수증을 실제로 확인하는 것이 필요하답니다.

 

중도금 연체여부 확인(건설업체) -> 중도금 가압류 여부 확인(분양업체) -> 채무인수계약 및 대출금 명의 변경(대출금융기관) -> 계약서 검인도장(해당 시, 군, 구청 지적과)

 

분양권 전매도 주식처럼 매수/매도 타이밍이 있답니다. 분양권 전매는 눈에 보이는 실체가 아니라 주식처럼 아파트의 가치가 반영된 일종의 종이 조각이랍니다.

 

분양권 전매 프리미엄이 오르는 시기는 계약금 납부한 후 1차 중도금 납부 직전과 6차 중도금을 납부한 후 잔금 납부 직전이랍니다. 반면 중도금 납부 3~4회차가 프리미엄이 깎이는 시기랍니다. 파는 사람과 사는 사람은 이런 가격 흐름을 각각 자신에게 유리하게 활용할 필요가 있죠.

 

주식처럼 가격 변화가 크죠. 특히, 당첨자 발표부터 계약 후 며칠 동안은 분양권 전매 가격이 큰 폭으로 움직이는 시기랍니다. 당첨자 발표가 되면 인기 있는 아파트일수록 발표 직후 프리미엄이 높게 붙는답니다.

 

이때 '떴다방'들이 가장 기승을 부리고 거품이 발생하기도 하죠. 이후 계약까지 10~15일간은 수요자와 공급자가 탐색하며 조정을 거치는 기간이랍니다. 조정을 거친 후 분양권 프리미엄은 계약 마감시간을 앞두고 일시적으로 떨어진답니다.

 

계약금을 마련하지 못한 당첨자들이 분양권을 시장에 내놓기 때문이죠. 바로 이 때가 분양권 전매를 싸게 할 수 있는 절호의 시기랍니다!

 

제가격을 찾아가다 다시 입주 3~6개월 전부터 분양권 전매 시세가 움직이기 시작한답니다. 실수요자들이 입주일이 잡힌 아파트를 찾으면서 프리미엄이 올라가죠. 그러다 각종 세금을 내야 하는 시기가 오면 자금이 없는 사람들의 싼 물건이 나온답니다.

 

결국, 계약 직후 분양권 전매를 하기 보다는 안정적으로 사고 싶다면 입주가 6개월 남은 분양권 중에서 급매물을 잡는 것이 좋답니다. 부동산 시장은 시기마다 빠른 변화가 진행되고 있으므로 투자 당시의 부동산 정책과 정보를 잘 살펴볼 필요가 있답니다.

 

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