부동산 급매물과 경매는 세일 상품!



할인 가격으로 내집을 마련하는 부동산 급매물과 경매! 가장 좋은 구매법은 '좋은 물건을 싸게 사는 것'이죠. 내집도 마찬가지랍니다. 과거 분양아파트가 인기를 끌었던 이유는 시세보다 분양아파트가 쌌기 때문이었죠.

 

주변 아파트의 시세보다 많게는 수천만 원씩 싼데 아파트를 분양받지 않을 이유가 없었죠. 그래서 청약 통장을 만들어 두고 청약자격을 얻기까지 몇 년간의 시간을 기다리는 것이 IMF 이전 주된 내집 마련 방법이었답니다.

 

 

그런데 IMF 한파로 인한 주택가격의 폭락과 건설회사를 살리기 위한 건설교통부의 분양가자율화 조치(1998년 2월) 이후 주변시세보다 오히려 분양가가 높은 아파트도 나타나기 시작을 했답니다.

 

사람들은 비싸다고 생각하면 그 상점에 등을 돌린답니다. 부동산도 마찬가지이죠. 비싸다고 생각한 사람들은 보다 싼 것, 즉 부동산 급매물과 경매로 몰렸답니다. IMF 체제 들어 부동산 급매물과 경매만큼 확실하고 싸게 내집을 마련할 수 있는 방법은 없다고 해도 과언이 아니죠.

 

부동산 급매물은 급하게 나온 물건이랍니다. IMF 이후 급격히 감소한 소득과 각 기업들의 부도로 돈이 급한 사람들은 최후의 보루인 내집을 내다 팔죠. 대단지 아파트의 부동산중개업소 유리창에는 '급매'라는 안내문이 덕지덕지 붙어 있는 것을 흔하게 볼 수 있답니다.

 

부동산 급매물은 시세보다 10~20% 가량 싸게 나온답니다. 부동산 경기가 조금씩 살아난다고 해도 현금을 갖고 있는 사람들에게는 부동산 급매물은 여전히 매력적인 매입 대상이랍니다!

 

사람들은 흔히 바닥, 즉 최저가에서 부동산 급매물을 사고 싶어 한답니다. 그러나 바닥을 쪽집게처럼 맞출 수 있는 사람은 거의 없죠. 따라서 주식투자의 격언처럼 발바닥에서 사서 머리 꼭대기에서 팔겠다는 생각보다 '무릎에 사서 어깨에 팔겠다'는 자세로 임하는 것이 좋답니다.

 

아파트 가격은 바다에서 상승세로 돌아서면 갑자기 매입자들이 몰려들고 내놓은 사람들은 일시에 다시 매물을 회수해 간답니다. 무릎에서는 가격이 떨어져 봤자 5%선이지만 무릎에서 가격이 오르기 시작하면 그 몇 배의 가격상승이 이뤄질 수도 있죠.

 

부동산 급매물을 사기 위해서는 자신이 원하는 지역을 방문, 인근 부동산중개업소를 통해 시세를 확인하고 부동산 급매물의 할인가가 얼마인지를 확인해 두어야 한답니다. 그리고 그 지역의 부동산중개업소 몇 곳을 잘 사귀어두고 자주 연락하며 정보를 수집해야 하죠.

 

부동산 급매물로 내놓은 사람들이 어떤 사람인가도 알아보는 것이 중요하답니다. 예를 들어서 부도 위기에 몰린 중소기업자라면 하루라도 빨리 집을 내놓을 수밖에 없죠.

 

유리한 조건에서 살 수 있는 것은 협상의 기본이랍니다. 부동산 급매물은 상대방의 불행이 나의 행복이 되는 시장이랍니다.

 

부동산 경매도 할인가격에 내집을 마련할 수 있는 좋은 방법이랍니다. 할인점을 이용하던 사람은 일반 소매점을 이용하지 않는답니다. 굳이 비싸게 물건을 살 필요가 없기 때문이죠.

 

부동산 경매로 성공한 사람들은 거의 경매 외에 눈을 돌리지 않는답니다. 좋은 물건을 이렇게 싸게 살 수 있는 시장이 없다는 사실을 경험적으로 확인했기 때문이죠. 경매시 주의해야 할 점은 아래와 같답니다.

 

최소한 시세보다 20%는 싸게 사야 한답니다. 시세와 20% 가량 차이가 나지 않는다면 부동산 경매는 큰 매력이 없죠. 입찰가를 결정할 때 보통 법원의 감정가를 기준으로 한답니다.

 

그러나 법원의 감정가를 맹신해서는 안 된답니다. 시세와 감정가의 차이가 있을 수 있죠. 법원에 소속된 감정평가업체가 감정가를 산정할 때 그 산정시점은 최초 입찰일 3~4개월 전으로 현 시세를 반영하기에는 시간적 차이가 존재한답니다.

 

라서 손해를 보지 않으려면 첫째도 시세 확인 둘째도 시세 확인이랍니다.

 

부동산 경매에서 일반인들이 가장 어려워하는 점은 '권리분석'이랍니다. 권리분석이란 쉽게 말해 경매를 받으려고 물건의 저당권, 세입자 권리 여부 등을 분석하는 것을 말한답니다.

 

권리분석을 잘못하면 입찰금을 날리거나 낙찰대금을 더 물어줘야 하는 경우도 생겨버리죠. 때문에 권리분석을 부동산 경매의 처음이자 끝이라고 말하는 것이랍니다.

 

인터넷 등을 통해 권리분석을 할 수 있죠. 하지만 권리분석시 더 중요한 것은 입찰당일 법원에 비치된 서류를 최종적으로 학인해야 하는 것이랍니다. 경매정보지나 인터넷 등은 발행일까지의 정보만 기록되어 있죠. 그러나 법원서류는 당일까지의 변경사항을 모두 기록하고 있답니다.

 

부동산 경매는 낙찰을 받았지만 현재 살고 있는 사람이 집을 내주지 않아 발생하는 '명도' 부분의 위험이 존재한답니다. 법적으로 하자가 없어 법원에 명도소송(경락자가 낙찰받고 거주자 또는 세입자를 내보내게 하는 소송)을 하면 되지만 시간이 오래 걸려 실제로는 이사비용 정도만 지급하고 해결한답니다.

 

일반인 특히 초보자인 경우 이런 문제에 부딪히면 곤혹스러울 수밖에 없죠. 때문에 경험이 부족한 일반인들은 전문경매컨설팅 회사를 이용하는 것이 좋답니다.

 

권리분석에서부터 입찰 그리고 명도문제 해결까지 경매컨설팅 회사가 대행해준답니다. 일종의 '복비'라고 생각을 하면 되겠죠.

 

전세로 사는 사람들은 경매시 경락잔금대출을 이용하는 것도 한 방법이랍니다. 전세금은 일정 기간 묶이는 돈이지만 내집 마련시 가장 큰 종잣돈 역할을 한답니다. 그런데 경매는 현금을 모두 내야 하는데 전세를 빼기 전까지는 전세금을 활용할 수 없죠.

 

이럴 때는 상호신용금고와 주택은행, SK생명 등 일부 은행과 보험의 경락잔금대출을 이용하면 된답니다. 금리면에서는 은행과 보험의 경락자금대출이 보다 유리하답니다.

 

낙찰가격의 70%, 단독주택 50%, 상가 등은 60% 선까지 대출받을 수 있답니다.

 

전세금을 받을 때까지만 이용하고 돈을 갚으면 되므로 경매시 1년 이내의 단기대출에 활용할 만하답니다.

 

경매컨설팅업체를 이용해보는 것이랍니다. 경매 정보를 수집하기 위해서는 '계약경제일보'나 '경매뱅크' 등 경매정보지를 보거나 인터넷의 경매 정보 제공업체를 이용하면 된답니다.

 

경매컨설팅회사를 이용하면 이들 회사는 평소에 정보를 수집하고 유망경매물건을 선별해 놓고 투자자들에게 서비스를 제공하므로 정보수집 노력을 덜 수 있답니다.

 

경매 비용을 점검하는 것도 중요하답니다. 경매비용은 낙찰금액 외에도 취득세, 등록세(낙찰가액의 5.6~5.8%), 세입자가 집을 비워주지 않을 대 발생하는 명도 합의 비용, 경매컨설팅회사 이용시 감정가의 1.5%의 수수료 등이 있답닏다.

 

보통 경매시 낙찰가만을 생각하는 사람들이 많은데, 세금과 각종 비용을 종합적으로 검토해야 투자수익을 제대로 계산할 수 있답니다. 

 

그러므로 지금, 실시간 부동산정보 사이트를 통해 부동산정보를 직접 확인해보세요. 확인을 하다보면 조금씩 부동산 급매물과 부동산 경매의 투자가치가 높은 상품들을 찾을 수 있을 것이랍니다.




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